Homestaging Wrocław- jak podnieść wartość nieruchomości?

1. Czym najprościej mówiąc jest home staging? 

 Skąd w Polsce moda na home staging w nieruchomościach?

Home Staging, to usługa polegająca na podniesieniu standardu nieruchomości. Celem jest uzyskanie możliwie najatrakcyjniejszej dla właściciela mieszkania ceny najmu lub sprzedaży nieruchomości. Najważniejszym aspektem Home Stagingu jest dobrze skonstruowany budżet, dzięki któremu uzyskamy maksimum efektu minimalnym kosztem.

To właśnie minimalny wkład finansowy i maksymalny efekt wizualny pozwalają na pozyskanie większej liczby wartościowych najemców i podniesienie wartości rynkowej lokalu. Zakres HS różni się w zależności od stanu lokalu i może obejmować jedynie aranżację wnętrza, czy subtelną grę kolorami i światłem. Może też oznaczać remont, mający na celu „odświeżenie” mieszkania lub drobne przebudowy celem polepszenia funkcjonalności i ergonomii.

Nierzadko zdarza się, że urządzamy całe mieszkanie w stanie deweloperskim. Jednak to co odróżnia Home Staging od klasycznej aranżacji wnętrz to dobór działań przekładający się na zwiększenie zysków z nieruchomości. Oznacza to między innymi, że nie realizujemy indywidualnych upodobań Właściciela. Usługa Homet Staging to kształtowanie przestrzeni neutralnej, niemal hotelowej, by trafić w gust jak największej ilości potencjalnych Klientów i zapewnić duże zainteresowanie ofertą.

Dlatego właśnie kluczowym elementem dobrej współpracy jest zaufanie Klienta. Obsługa najmu i Home Staging to powiązane usługi i co za tym idzie, pociągają za sobą wspólny interes dla obu stron,Klientów, którzy zaufali nam powierzając swoje mieszkanie pod zarząd Solus Partner i dla nas jako przedsiębiorstwa opiekującego się mieszkaniem. Odpowiadając na drugą część pytania powiem krótko o trzech postaciach. Prekursorką home stagingu jest Barb Shwarz, agentka nieruchomości ze Stanów Zjednoczonych.

Najsłynniejszą jego propagatorką jest, zaś Ann Maurice, która prowadziła program telewizyjny w brytyjskiej telewizji pt. „House Doctor” (polskim widzom znany jako „Zaklinacze wnętrz”). Polska stacja telwizyjna Domo plus wypuściła też serię „Ann Maurice – dekoratorzy na start”. I stąd chyba najczęściej Państwo kojarzą ideę home stagingu.

Z kolei najbardziej znaną polską homestagerką jest Maria Semczyszyn, którą często widujemy w telewizji oraz na branżowych konferencjach. W Internecie również nie brakuje materiałów o HS, jednak nie można powiedzieć, żeby usługa była popularna.

Nadal osoby zajmujące się home stagingiem walczą o to, by usługa stała się standardem na polskim rynku nieruchomości, tak jak ma to miejsce w krajach wysoko rozwiniętych jak USA, Kanada czy Francja. W firmie Solus Partner za usługę HS odpowiada Martyna Placzyńska. Osoba z wieloletnim doświadczeniem w branży nieruchomości, wykształceniem plastycznym i biznesowym. To właśnie pracę Martyny mamy okazję obejrzeć w galerii strony firmowej Solus Partner do której prowadzi link na końcu artykułu.

2. Z jakich usług najczęściej korzystają klienci?

Dobór usług zależy od kilku czynników. Na pierwszym miejscu stawiamy potrzeby klienta, bierzemy pod uwagę również cel finansowy, rodzaj i stan nieruchomości. Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane od kilku lat, Właściciel jest już zwykle zmęczony doglądaniem swojej nieruchomości. Trudno się dziwić, ma przecież pracę, swoje zajęcia, a z doświadczenia wiem, że lokatorzy potrafią nieźle dać w kość, zaskoczyć w najmniej spodziewanej chwili – usterką, nagłą wyprowadzką, brakiem płatności itp.

Często też Właściciele przebywają w innym mieście lub za granicą i to są definitywnie wskazania, by zlecić zarządzanie najmem profesjonalnemu podmiotowi. Natomiast zdarza się też tak, że Klienci dostają mieszkanie w spadku lub wręcz przeciwnie – kupują nowe mieszkanie w celach inwestycyjnych. W obu przypadkach usługi home staging i obsługa najmu rekompensują brak specjalistycznej wiedzy i doświadczenia. Pod tymi hasłami można rozumieć właściwie pełny zakres obsługi. Oczywiście  HS przydaje się również, gdy Klient chce swoją nieruchomość sprzedać szybko i bardziej opłacalnie.

Choć nie jest to wymagane przez nas, należy mieć na względzie, że HS w kontekście podnoszenia standardu nieruchomości dla ofert sprzedażowych najlepiej sprawdza się przy wyłączności oferty. Solus Partner chętnie współpracuje z biurami nieruchomości, jednak jeśli oferta nie jest na wyłączność dla danego biura czy agenta, taka firma nie będzie chciała inwestować w HS. W rezultacie na portalach nieruchomości mogą znaleźć się różnie przedstawione oferty tych samych lokali. To nie sprzyja efektywnej sprzedaży z uwagi na rozbieżność cenową i wizualną tych samych mieszkań czy domów.

Efekt jest odwrotny do zamierzonego a efektywność ofert drastycznie spada. Solus Partner współpracuje z zaufanymi biurami nieruchomości. W przypadku zamiaru sprzedaży, po usłudze home staging służymy również rada w zakresie doboru biura nieruchomości.

3. Jakie nieruchomości trafiają do Państwa do firmy?

Przede wszystkim trafiają do nas  nieruchomości zupełnie nieurządzone (w stanie deweloperskim lub poremontowym). Zdarzają się tez nieruchomości zaniedbane, są to zwykle przypadki kiedy Właściciel mieszkania nie dysponuje odpowiednią ilością czasu na przeprowadzenie remontu. Po ustaleniu szczegółów remont przeprowadzamy z minimalnym zaangażowaniem Klienta. Często są to trudne przypadki, nieruchomości, które nie wzbudzają zainteresowania potencjalnych nabywców. Przykłady z życia wzięte: mieszkanie na ostatnim piętrze w budynku bez windy, mieszkanie w kamienicy z wadliwą instalacją wodną i grzewczą, mieszkania po najmach studenckich itp.

Oczywiście, w pierwszej kolejności sprawdzany jest stan techniczny mieszkania i naprawiane są usterki, dopiero później zabieramy się za dekoracje. Celem home stagingu nie jest ukrycie wad, ale wydobycie wszystkich zalet nieruchomości. W praktyce ukrywanie wad w mieszkaniach pod wynajem jest błędnym podejściem. To co dzisiaj jest drobną usterką za jakiś czas może okazać się poważną awarią pociągającą za sobą istotne koszty remontowe. Przy długoterminowej obsłudze najmu mieszkań tuszowanie wad generuje ryzyko finansowe. Inaczej ma się to w przypadku planowanej sprzedaży mieszkania.

Tu wartość transakcji sprawia, że potencjalny nabywca kupuje mieszkanie z założeniem generalnego remontu. Nie ma więc sensu dokonywać napraw w sytuacji kiedy mieszkanie po sprzedaży przechodzi w ręce nowego Właściciela. Nie ma też sensu usterek ukrywać, osobną grupą klientów Solus Partner są właśnie osoby, które przychodzą do nas ze świeżo zakupionymi mieszkaniami.

Transparentność w praktyce sprzyja udanym transakcjom. Zarówno od strony technicznej jak i wizualnej każdą przestrzeń da się uporządkować, nadać jej funkcjonalność i blask , sprawić, że będzie przyjazna dla użytkownika, harmonijna. Nie ma takich nieruchomości, z którymi nie da się nic zrobić, choć często Właściciele tak właśnie postrzegają swoje mieszkania. Niesłusznie, zaniedbane mieszkanie nie jest powodem do rezygnacji czy zniechęcenia. Przy odpowiednio zaplanowanym wnętrzu i profesjonalnej obsłudze, nawet najtrudniejsze przypadki potrafią mile zaskoczyć portfel Właścicieli.

4. Ile czasu trwa przygotowanie mieszkania/nieruchomości przez firmę?

 Czasem jest to kilka godzin łącznie z sesją fotograficzną, czasem kilka dni lub tygodni. Dużo zależy od zakresu działań. Jeśli układ pomieszczeń jest niefunkcjonalny i jest to główny powód odrzucania oferty przez potencjalnych nabywców, warto zdecydować się na wprowadzenie zmian celem poprawienia funkcjonalności. Zdarzyło się nam już likwidować spiżarkę, przesuwać gniazdka elektryczne, przebudowywać całe kuchnie czy zmieniać rozkład mieszkania. W takich przypadkach nie ma czarów – remont musi potrwać.

Choć ponownie, w interesie wszystkich jest aby mieszkanie przynosiło zyski jak najszybciej a ekipa remontowa mogła wykonywać kolejne zlecenia płynnie, bez przestoju. Stąd kluczem jest odpowiednie planowanie i efektywność działań. Przeciągający się bezpodstawnie remont i komplikacje pociągają za sobą koszty.

Często zdarzają się sytuacje nieprzewidziane, zwłaszcza w starym budownictwie, blokach z wielkiej płyty. Na przykład wyrzucamy 40-letnią meblościankę i okazuje się, że panele i tapety były położone jedynie do szafy. No i klops! W budżecie nie była przewidziana nowa podłoga, choć poniekąd nie istniała również stara. W takich sytuacjach niezbędne jest położenie paneli.

Bywa, że z prostej usługi odświeżenia mieszkania robi się spory remont – trzeba się z tym liczyć. Dlatego między innymi wspomniana transparentność jest istotna z punktu widzenia finansowego.

5. Czy homestaging podnosi wartośc mieszkań na sprzedaż i wynajem? Czy widać różnicę   w skuteczności reklamy po zrealizowaniu usługi?

  Oczywiście, że home staging odnosi skutek, najbardziej namacalnym dowodem są statystki, które mówią, że po jego wykonaniu  wartość rynkowa nieruchomości wzrasta o ok. 5-25% . Natomiast, żeby otrzymać dobry wynik należy dobrze zaplanować budżet i po prostu się go trzymać. Zakłada się, że koszt home stagingu nie powinien przekraczać 3% wartości nieruchomości jeżeli celem jest sprzedaż nieruchomości.

Oczywiście trochę inaczej wygląda to w przypadku najmu. Zwykle inwestycja w home staging powinna się zwrócić w ciągu 3 miesięcy. Natomiast jeśli nieruchomość jest w fatalnym stanie technicznym koszty mogą być dużo wyższe. W takim przypadku zakładamy konkretny horyzont czasowy dla zwrotu z poniesionych kosztów.

Należy mieć na uwadze również fakt, że większe remonty pociągają za sobą zwykle wieloletnie usprawnienia i zmiany. W niektórych przypadkach po prostu warto zainwestować więcej, wymienić wadliwe lub wyeksploatowane elementy zapewniając sobie spokój na lata.

Odpowiednio przygotowane mieszkanie wymaga już jedynie odświeżania co kilka lat i ponowienia usługi HS – przy czym pieniądze zainwestowane dobrze zarobią na kolejne sesje HS w późniejszych latach. Szkoda jest decydować się jedynie na aranżację wizualną i maskowanie wad, które prędzej czy później narażą nas na utratę najemców i drogi remont. To pieniądze wyrzucone w błoto. Jeśli wiemy, że coś wymaga naprawy, nie należy się tego bać a jedynie zaufać specjalistom!

6. Czy klienci często łączą home-staging z zarządzaniem najmem oferowanym przez Państwa firmę?

Tak, to się często zdarza, zwłaszcza kiedy Właściciele wynajmują nieruchomość po raz pierwszy. W wynajmowanym mieszkaniu funkcjonuje się trochę inaczej, niż we własnych czterech ścianach, trzeba mieć to na uwadze przy urządzaniu  lokalu. Jeżeli mieszkanie jest dzielone na samodzielne pokoje z dostępem do wspólnej kuchni i łazienki, to pokoje spełniają jednocześnie funkcje sypialni, garderoby, salonu i pomieszczenia do pracy. Ważne, by zapewnić najemcom wygodne łóżka,pojemne szafy i biurka w każdym pokoju.

Rotacja najemców jest w tym przypadku też większa, wtedy przydaje się firma zarządzająca najmem, która jest na bieżąco ze wszystkimi sprawami. Zapewnienie najemcom odpowiedniego komfortu przekłada się na efektywne zarządzanie przestrzenią. Szczególnie przy niskich metrażach.

Często trafiają się mieszkania z niezagospodarowanymi ścianami, wnękami w pokojach co wymusza na lokatorach „zagracanie” mieszkania. W takim lokalu mieszka się źle. Nierzadko najemcy wolą zapłacić nieco więcej za komfort posiadania biurka, łóżka czy szafy pozwalających na wygodne mieszkanie.

7. Jak wygląda stopniowa współpraca klienta z Waszą firmą oraz model rozliczeń?    (w sytuacji kiedy klient prosi o usługę homestaging'u oraz zarządzania najmem)

Wachlarz możliwości jest spory, zdarzają się zlecenia jedynie na home staging lub jedynie na zarządzanie najmem, na ogół jednak mieszkania potrzebują przygotowania zanim staną atrakcyjnymi marketingowo nieruchomościami, więc gros Klientów korzysta z obu usług.

Home staging jest zawsze wyceniany indywidualnie. Natomiast obsługa najmu może zostać poprowadzona w trzech wariantach :

 Standard rynkowy, czyli prowizja pobierana z tytułu wyszukania Najemcy + 10% czynszu najmu miesięcznie. Umowa jest podpisywana na rok.
Specjalna oferta Solus Partner – opłata ryczałtowa w kwocie 289 zł miesięcznie, Umowa na 2 lata.

Umowa z czynszem gwarantowanym, czyli wynajmowanie nieruchomości firmie Solus Partner na zasadzie zgody na  podnajem poszczególnych pomieszczeń. Tutaj ustalenia są zróżnicowane i elastyczne, ale są to umowy długoterminowe.

OPIS FIRMY

Firma Solus Partner zajmuje się obsługą mieszkań na wynajem oraz home stagingiem. Budujemy z Klientami relacje oparte na zaufaniu oferując nowoczesne, elastyczne i dopasowane do potrzeb usługi. Do Klientów podchodzimy indywidualnie, mając na względzie maksymalizację zysków z najmu nieruchomości oraz prostotę. Każda nieruchomość może przynosić większe zyski, jeżeli zostanie dobrze przygotowana i zostanie wdrożony odpowiedni plan obsługi najmu.

Kontakt do firmy: Martyna Placzyńska Tel.504-020-981.

Przykładowe metarmofozy i zmiany aranżacji mieszkań mogą Państwo obejrzeć na poniżejszej stronie: